Kredit Immobilien

Darlehensimmobilien

Die chinesische Immobilienblase droht zu platzen. Der Immobilienkonsumkredit ist durch eine erste Hypothek auf privat genutzte Immobilien in Höhe des Nettokreditbetrags gesichert. Dort wird Ihnen die Bank kaum gerne einen Kredit gewähren. sind die Reorganisation oder der Kauf von Immobilien sowie der Grundstückskauf. Sie können Ihre Laufzeit und Ihren Kreditbetrag frei wählen, für welche Maßnahme Sie das Darlehen verwenden.

Benachrichtigung

Künftig wird er für die Immobilienkredite in Berlin und München sowie in den Gebieten Nordwesten und Südwesten zuständig sein. Daneben umfasst der Geschäftsbereich die Bereiche Transaktionsabwicklung und Dekonzentration (Immobilienprojekte). Der diplomierte Volkswirt war zuvor bei der Münchner Hypothekenbank eG beschäftigt, wo er den Geschäftsbereich Marktfinanzierung Gewerbeimmobilien verantwortete. Seinen fast 20-jährigen Werdegang im Finanzbereich begann er bei der Bayerische Hypo- und Vebansbank AG als Credit Analyst für das zentrale Credit Risk Management und wechselte 2005 über weitere Führungspositionen bei der Hypo Real Estate (heute: Dt. Pfandbriefbank) zur Municher Hypothekenbank eG.

Prüfung von Darlehenssicherheiten im Zuge von PaaR-Audits

Bei PAAR-Audits steht die Bewertung der Einbringlichkeit von Forderungen aus Krediten im Mittelpunkt der Auditverfahren. Zusätzlich zur Kreditwürdigkeit des Schuldners wird die Fähigkeit des Schuldners zur Rückzahlung durch die verfügbaren Besicherungen bestimmt. So kann das Kreditunternehmen vor allem bei einem Verzug des Darlehensnehmers nur auf die im Zusammenhang mit dem Darlehen erhaltenen Sicherungen zur Begleichung der offenen Forderungen zugreifen.

Im Rahmen der laufenden MaRisk-Novelle (Rundschreiben 09/2017) wurde auch der Gesichtspunkt der Verwertbarkeit von Darlehenssicherheiten angesprochen. Beispielsweise hat die Aufsichtsbehörde die Vorschriften für die Wertermittlung und Prüfung von Darlehenssicherheiten überarbeitet. Weil Immobiliensicherheit für deutsche Banken die mit weitem Abstand wichtigste Sicherungsart ist, bezieht sich die folgende Darstellung vor allem auf diese Art von Sicherheiten.

Der Einsatz angemessener Bewertungsmethoden ist für eine sachgerechte Wertermittlung von Immobiliensicherheit unabdingbar. Im Rahmen der Immobilienbewertung werden in der Regel die Ertragswertmethode, die Sachwertmethode oder die Vergleichswertmethode angewendet. Die Wertermittlung muss neben dem Grundstück selbst auch die damit verbundenen Belastungen und Verpflichtungen adäquat berücksichtigen. Neben vorrangigen und gleichen Grundpfandrechten können auch diverse Grundbucheinträge in Abschnitt II des Grundbuches (u.a. Nutzungs- und Wohnrecht, Ökologieanforderungen ) den Wert der Liegenschaft dauerhaft negativ beeinflussen.

Im Hinblick auf die langfristige Verwertbarkeit von Liegenschaftssicherheiten sind die Buchwerte regelmäßig zu überprüfen. Stattdessen sollten zusätzliche Angaben verwendet werden, die die besonderen Merkmale des Immobiliensicherheitsportfolios darstellen. Neuer PAAR-Prüfungen im Kreditwesen, 26.02. 2018, Frankfurt/M. MaRisk Kredit Kompak, 06.03. 2018, Frankfurt/M. Prozessaudits im Kreditwesen, 18.04. 2018, Frankfurt/M. Kreditwirtschaftliche Prüfungen der Bankaufsichtsbehörde, 09.10.2018, Köln.

Die Einbringlichkeit einer Darlehensforderung ist neben dem Werthaltigkeitsgrad der bestehenden Sicherheit vor allem von der Kreditwürdigkeit eines Debitors abhängig. Der Zweck der Kalkulation des KDF ist der Vergleich der Schuldendienstgrenze und der vom Schuldner zu erbringenden Schuldendienstleistung. Das Schuldendienstlimit gibt Aufschluss darüber, inwieweit die Einnahmen die Aufwendungen des Darlehensnehmers überschreiten. Die Differenz entspricht dem maximalen verfügbaren Schuldendienst.

Der Finanzierungsaufwand für den Darlehensnehmer ist umso nachhaltiger, je niedriger das Verhätnis von Schuldendienst zu Kapitallimit ist. In diesem Zusammenhang ist die Ausnutzung der Schuldendienstgrenze ein wesentliches Bewertungskriterium bei der Bestimmung des KDF. Durch eine vorsichtige Herleitung des KDF müssen sowohl die Bestandteile des Schuldendienstlimits als auch der Schuldendienst für jeden Schuldner individuell festgelegt werden.

Obwohl die Einnahmen nur auf nachhaltigen Renditen basieren sollten, sollte auf der Ausgabeseite darauf geachtet werden, dass die Ausgaben in vollem Umfang und in angemessener Weise in ihrer jeweiligen Größenordnung zum Ausdruck kommen. Entscheidend sind in diesem Kontext unter anderem der Umschlag von ausserordentlichen Ertrags-/Kostenerträgen, die Erfassung von Ersatzbeschaffungen oder die Betrachtung von passiven Abgrenzungen, da diese einen erheblichen Einfluß auf die Hoehe der Schuldendienstgrenze haben.

In ähnlicher Weise spielt auch die Betrachtung der Finanzaufwendungen für nicht in Anspruch genommene Darlehensrahmen, die Aufnahme von Tilgungszahlungen oder die Handhabung einer Zeitverzögerung zwischen fester Verzinsung und der wirtschaftlichen Nutzung des Finanzierungsobjektes eine wichtige Funktion bei der Herleitung der Schuldendienstleistung. Zur Durchführung einer zukunftsorientierten Bestimmung des KDF - wie in den derzeitigen MaRisk ausdrücklich vorgeschrieben - und zur umfassenden Analyse der Effekte unsicherer Bestandteile des Schuldendienstlimits und des Schuldendienstes ist eine Studie mit verschiedenen Szenarioansätzen sinnvoll.

Dabei können vor allem die Effekte von Ertragsschwankungen und zinsbedingten Erhöhungen der Finanzaufwendungen nach der Festzinsperiode untersucht werden. Als weitere Bewertungskriterien für eine angemessene und vorsichtige Bestimmung des KDF können neben den Resultaten der Szenariobeobachtungen vor allem die Fortführung der Schuldendienstgrenze und der Spielraum der konservativen Prämissen betrachtet werden. Risikogerechte Herleitung von Größen und Zeitintervallen, in denen die Verwertbarkeit von akzeptierten Darlehenssicherheiten überprüft wird.

Plausibilitätsprüfung der für die Wertermittlung von Immobiliarsicherheiten verwendeten Kenngrößen auf der Grundlage empirischer Liquidationsdaten. Durchführen von Szenarioanalysen, um die Effekte sich ändernder Bestandteile innerhalb des Schuldendienstlimits und des Schuldendienstes im Sinn einer vorausschauenden und behutsamen Einschätzung des KDF ausreichend zu untermauern.

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